Під рубрикою «Запитай у адвоката» ми вміщуємо відповіді на запитання щодо прав і обов’язків співвласників, взаємостосунків між сусідами, писаних і неписаних правил, за якими живуть багатоквартирні будинки. Спілкування з нашими читачами веде рівненська адвокатка Олена ШЕНДЕРА.
Двір нашого багатоквартирного будинку частково огороджений вже багато десятиліть. Мешканці кількох під’їздів пропонують встановити на одному з входів до двору хвіртку з кодовим замком, аби поменше в наш двір приходило шумних компаній, які на лавках і біля дитячого майданчика розпивають алкоголь. З того боку немає автомобільного заїзду (він з іншого боку будинку). Чи законно все-таки замкнути один з двох входів до нашого двору?
Антоніна Петрова
Відповідь дає адвокатка Олена ШЕНДЕРА:
– Якщо земельна ділянка під багатоквартирним будинком, де створено ОСББ, відведена у власність, оренду чи користування, то таке ОСББ має право огородити земельну ділянку та дитячий майданчик. При цьому необхідно врахувати ряд особливостей.
Прибудинкова територія є спільним майном співвласників (власників квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку), що належить їм на праві спільної сумісної власності. Це однозначно висновується з п. 6 ч. 1 ст. 1 та ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII (далі – Закон № 417), а також ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України.
Водночас п. 1 ч. 1 ст. 6 та п. 1 ч. 2 ст. 10 Закону № 417 передбачено, що співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників, а збори співвласників вповноважені приймати рішення, зокрема, про встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним.
Тобто закон цілком і повністю на стороні співвласників: оскільки прибудинкова територія є їхньою власністю, вони можуть розпоряджатися нею на власний розсуд, в тому числі й шляхом обмеження доступу сторонніх до дитячих майданчиків.
Проте однозначно необхідно враховувати такі фактори:
По-перше, в п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 закріплено, зокрема, що прибудинкова територія є територією навколо багатоквартирного будинку, що визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди. Отож, аби законно скористатися правом на обмеження доступу до прибудинкової території, межі останньої повинні бути документально визначеними. В іншому разі співвласники ризикують бути звинувачені в самовільному зайнятті земельної ділянки, що, в кращому разі, загрожує адміністративним штрафом на підставі ст. 531 Кодексу України про адміністративні правопорушення – в розмірі від 5 до 25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (тобто від 85 до 425 грн). В гіршому разі, якщо власник «захопленої» земельної ділянки доведе, що йому було завдано значної шкоди, може постати питання навіть про кримінальну відповідальність за ст. 1971 Кримінального кодексу України.
По-друге, мусимо враховувати положення Закону України «Про благоустрій населених пунктів» від 06.09.2005 № 2807-IV (далі – Закон № 2807). Так, згідно з п. 2 ч. 1 ст. 13 Закону № 2807 до об’єктів благоустрою населених пунктів належать, зокрема, прибудинкові території. Своєю чергою, пунктами 5 і 9 ч. 1 ст. 21 Закон № 2807 передбачено, що елементами (частинами) об’єктів благоустрою є технічні засоби регулювання дорожнього руху та малі архітектурні форми.
Шлагбауми або паркан, якими співвласники можуть «захистити» прибудинкову територію від сторонніх осіб, цілком можна вважати елементами об’єктів благоустрою. А п. 2 ч. 1 ст. 10 Закону № 2807 уповноважує сільські, селищні і міські ради затверджувати правила благоустрою територій населених пунктів, на які доведеться зважати. Звісно, в ч. 3 ст. 34 Закону № 2807 ідеться про те, що відповідні правила не можуть передбачати обов’язок фізичних і юридичних осіб щодо отримання будь-яких дозволів, погоджень або інших документів дозвільного характеру, а також повноважень видавати зазначені документи органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їхніх посадових осіб, підприємств, установ, організацій, утворених такими органами. Однак перш ніж вдаватись до обмеження прибудинкової території, варто попередньо проконсультуватися з місцевою радою.
Ну і, звісно, обмежуючи проїзд до прибудинкової території, важливо продумати й забезпечити доступ автомобілів екстрених служб – швидкої медичної допомоги, пожежників тощо.