Незважаючи на те, що сьогодні в Рівному створено понад півтисячі ОСББ, до громадської приймальні ГО «Рада голів ОСББ міста Рівне» продовжує звертатися чимало людей, яких цікавлять організаційні питання. Зокрема, цікавляться, як створити ОСББ.
З чого розпочати? До кого можна звернутися по допомогу? Як взяти участь у державній програмі кредитування енергозберігаючих заходів? Як правильно обрати підрядника? Як, зрештою, переконати своїх сусідів і наважитися на створення об’єднання? На запитання, які найчастіше виникають у містян під час створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, відповідає керівник ГО «Рада голів ОСББ міста Рівне» Галина ПОХИЛЬЧУК.
– Чи можуть мешканці будинку, які не приватизували квартиру, голосувати на зборах ОСББ?
– У Законі № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зазначено: брати участь в управлінні багатоквартирним будинком можуть співвласники особисто або через представника (ч. 2 ст. 6).
Керуючись ст. 4 цього закону, власниками квартир у багатоквартирному будинку можуть бути:
- фізичні особи
- юридичні особи
- територіальні громади
- держава.
Водночас у п. 7 ст. 10 Закону № 417 та безпосередньо у формі протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженій наказом Мінрегіонбуду від 25.08.2015 № 203, зазначено: у зборах беруть участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, і вказують, який документ підтверджує право власності на квартиру.
- Старовинному місту на Рівненщині присвятять монету
- На хабарі затримали чиновника Рівненської міськради
- Великий вибір кліматичної техніки пропонують рівнянам
Відповідно до абз. 4 ст. 1 Закону № 2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», представником співвласника може бути фізична чи юридична особа, котра на підставі договору чи закону має право представляти інтереси співвласника.
– Чи може бути головою правління ОСББ особа, яка не прописана в будинку?
– Давайте розглянемо це питання ширше, зачепивши ті моменти, які потребують розтлумачення. Загальні збори ОСББ – це збори всіх співвласників, які беруть участь у голосуванні. Якщо людина живе в неприватизованій квартирі, вона не має права власності, а отже – голосу. За неї голосує власник житла. Це може бути представник комунальної власності чи відомства, якому належить ця квартира. Правління може бути обраним як із співвласників, так і з осіб, які не мають прав власності. Скажімо, у квартирі проживає свекруха, невістка чи зять, які не мають права співвласності, але вони можуть бути обрані в правління ОСББ. З їхнього числа може бути обраний голова правління ОСББ. Натомість членами ревізійної комісії повинні бути лише співвласники будинку.
Часто запитують, чи може бути головою ОСББ особа, яка проживає, наприклад, у сусідньому будинку. У законі немає щодо цього заборони, отож правління ОСББ може очолити навіть мешканець сусіднього будинку. Щоправда, для цього треба, щоб співвласники будинку обрали цю людину до складу правління ОСББ. За це повинні віддати 51 відсоток голосів від площі.
– Як оформити представництво інтересів співвласника багатоквартирного будинку?
– Для цього власникові (територіальній громаді, а саме органу, який його представляє, чи державному підприємству) необхідно видати довіреність на ім’я наймача на представництво інтересів власника на загальних чи установчих зборах, керуючись нормами ст. 246 ЦКУ, а також надати документ, що підтверджує право власності на квартиру.
Таким чином наймачі неприватизованих квартир багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком тільки за дорученням власників таких квартир і приміщень.
– Хто має право реєструвати ОСББ?
– Одним з питань, які розглядаються на загальних установчих зборах, стоїть обрання особи, яка проведе реєстрацію ОСББ у Центрі надання адміністративних послуг. Для реєстрації необхідно подати статут, протокол загальних чи установчих зборів і протокол засідання правління. Тобто правління своїм протоколом під № 1 обирає голову правління ОСББ. Зазвичай особа, яка згідно з протоколом установчих зборів відповідає за реєстрацію ОСББ і обрана на засіданні правління голова правління ОСББ – це одна й та ж людина. Хоча це можуть бути й різні громадяни.
Якщо в ОСББ обирається управитель або керуючий справами, то голова ОСББ реєструється в ЦНАПі як керівник, а управитель чи керуючий справами виступає в ролі підписанта. Головним у ОСББ все одно є голова правління, йому ж належить право підпису і на нього покладається відповідальність за фінанси. Відтак у банку реєструється підпис голови правління ОСББ, а керуючий справами лише здійснює свої функції в рамках статуту. Щоправда, правління ОСББ може доручити, наприклад, керуючому справами розпоряджатися фінансами, але тільки за підписом голови правління ОСББ.
– На яку зарплату може претендувати голова правління ОСББ?
– Кожне об’єднання співвласників багатоквартирного будинку має свій кошторис. Його формування – це вже другий етап після проведення загальних установчих зборів. Він готується правлінням, а затверджується на загальних зборах ОСББ.
У кошторисі треба передбачити, що на оплату за виконані роботи можна використати не більше як 50, а найкраще 40 відсотків від усіх надходжень. Тобто якщо на рахунок надходить, скажімо, 10 тисяч гривень нарахувань (у стоквартирному будинку приблизно така сума), то на зарплату всіх працівників можна використати 4 тисячі гривень.
Найкраще на роботу наймати двірника, слюсаря, електрика, які зареєстровані як підприємці 3-ї групи. Ці люди укладають угоду з ОСББ, обслуговують будинок, за що на їхні рахунки перераховуються гроші, з яких вони самостійно сплачують податки.
Що стосується голови правління ОСББ, то він (чи вона) може виконувати свої функції на добровільних засадах (тобто не отримувати винагороду за свою роботу). Але таке рішення приймається на загальних зборах, або ж треба передбачити у статуті, що голова правління може виконувати свої обов’язки у свій вільний час, тобто на добровільних засадах. Втім, голови правління здебільшого працюють на підставі трудової (але в жодному разі не цивільно-правової (!)) угоди. Іншого варіанту законодавством не передбачено.
Якщо вирішили, що голова правління ОСББ отримуватиме за роботу зарплату, він перед тим, як приступити до виконання своїх обов’язків, повинен повідомити податкову про укладення трудової угоди і відповідно до чинного законодавства здавати звітність, сплачувати необхідні податки.
На яку заробітну плату може претендувати голова правління ОСББ?
Податкова рекомендує, щоб зарплата була не меншою, ніж мінімальна (4723 гривень). Разом з тим, для невеликого будинку навіть така сума є проблемною, тому практикують оформлення голови правління ОСББ на півставки.
Тепер щодо бухгалтера. З ним, якщо він є підприємцем 3-ї групи, можна укласти договір так само, як із слюсарем чи двірником, або оформити в ОСББ як найманого працівника. Бухгалтер може працювати за цивільно-правовою угодою. Якщо не потрібно, щоб він щомісяця виконував роботу, а достатньо, скажімо, раз у квартал, він може отримати винагороду на підставі цивільно-правової угоди, здавши в податкову відповідний звіт і сплативши всі податки.
Записав Василь ГЕРУС
Постійно бути в курсі новин Вам допоможе Telegram-канал газети «7 днів»