Наближається кінець року, а значить і початок нового року, на який в ОСББ потрібно скласти Кошторис.
Це один із основних документів, що регламентує діяльність ОСББ. Якщо ви маєте досвід головування в правлінні ОСББ, то, напевно, розробили не один кошторис. Тобто ви знаєте, якими є основні доходи та витрати будинку та як їх планувати. Однак для решти звернемо увагу на ключові аспекти цього процесу.
Кошторис складається таким чином, щоб доходи забезпечували покриття необхідних витрат. Основні доходи отримуються від внесків співвласників на утримання будинку, розмір яких визначається, виходячи із потреб ОСББ.
Склад витрат ОСББ досить специфічний:
- – матеріальні витрати (їх частка в ОСББ незначна);
- – заробітна плата обслуговуючого персоналу (голова правління, бухгалтер, прибиральниці, двірники тощо);
- – відрахування органам соціального страхування (єдиний соціальний внесок);
- – амортизація основних засобів (крім житлового будинку);
- – прибирання місць загального користування та прибудинкової території;
- – утримання місць загального користування (опалення, освітлення і т. д.);
- – плата банку за касове і банківське обслуговування;
- – плата за обслуговування ліфтів та за диспетчерське обслуговування;
- – поточний ремонт житлового будинку;
- – дератизація та дезінсекція;
- – перевірка димо-вентиляційних каналів;
- – плата за санітарну очистку території тощо.
Якщо земля у вас приватизована або ваша прибудинкова територія знаходиться в постійному користуванні, то ви повинні в кошторисі ще додати податкові платежі.
Організувати надання частини цих послуг ви можете самостійно. Наприклад, прибирання місць загального користування та прибудинкової території або поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв та елементів зовнішнього благоустрою. Це нескладно, якщо у вас є штатні працівники відповідної кваліфікації.
Але витрати на електроенергію для місць загального користування та ліфтів треба закладати до кошторису, виходячи із середньомісячної потреби за встановленим тарифом.
Аналогічно – для витрат на обслуговування ліфтів: диспетчеризацію та технічне обслуговування. Щоб розрахувати ці витрати, необхідно дізнатися вартість таких послуг у спеціалізованих компаніях вашого міста.
Так само – послуги з дератизації та дезінсекції, перевірки димо-вентиляційних каналів теж надають лише спеціалізовані чи ліцензовані компанії. З’ясовуючи з ними приблизну вартість послуг, зважайте на параметри конкретного будинку (площу будинку, площу прибудинкової території, кількість квартир). Користуючись нагодою, запитайте, чи не планують вони найближчим часом переглядати тарифи. Подорожчання послуг протягом часу, на який ви складаєте кошторис (зазвичай – на рік) може привести до нестачі грошей.
А процедура проведення позачергових загальних зборів задля погодження більшого внеску та для затвердження нового кошторису потребуватиме не тільки часу та зусиль, а й додаткових коштів на відправку рекомендованих листів.
Також відслідковуйте, чи не планується на державному рівні найближчим часом переглядати мінімальну зарплату чи податки, які впливають на ваші витрати, якщо у кошторисі на 2021 рік ви планували мінімальну місячну зарплату прибиральниці у 6000 грн, а в 2022 році держава підвищує її до 6500 грн. Крім того, слід пам’ятати, що єдиний соціальний внесок, який платять підприємці третьої групи оподаткування, також пов’язаний із розміром мінімальної зарплати. Отже зростання цих показників необхідно врахувати у кошторисі ОСББ, щоб оплатити ваші послуги.
Для зменшення витрат ОСББ необхідно проаналізувати вартість послуг на ринку.
Наприклад, як обрати оптимальну вартість прибирання місць загального користування та прибудинкової території?
Можна найняти людей як штатних працівників ОСББ. Але навіть якщо кожному з них платити мінімальну зарплату, то для невеликого будинку це буде витратно, бо (окрім зарплати) треба врахувати виплати єдиного соціального внеску на кожного працівника та оплату щорічної відпустки. Тож договір з ФОПом, який обслуговує кілька будинків або з юридичною особою. може бути дешевшим для будинку.
Аналогічний підхід можна застосувати Й до бухгалтерських послуг. Оскільки ОСББ є юридичною особою, всі її операції підлягають бухгалтерському обліку, що визначає потребу у бухгалтері. Обираючи бухгалтера, слід порахувати, що вигідніше: взяти бухгалтера до штату ОСББ, укласти угоду на бухгалтерські послуги з ФОПом або з юридичною особою?
Так само вчиняють і з додатковими послугами: послугами сантехніка для поточного та аваріного ремонту, обслуговуванням газонів (поливом, підстриганням, внесенням добрив, аерацією).
Для чого ж ми складаємо Кошторис ОСББ?
Для об’єднання кінцевою метою прийняття кошторису має бути встановлення суми внесків на управління будинку. Адже внески співвласників становлять основну частину доходів ОСББ.
Чи можуть бути в ОСББ інші доходи крім внесків?
Крім них можливі інші цільові надходження, наприклад:
- – добровільні майнові (у тому числі грошові) внески фізичних та юридичних осіб;
- – кошти, залучені на умовах кредиту чи позики;
- – доходи від інтернет-провайдерів за доступ до інфраструктури об’єкта;
- – кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень й іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
- – кошти державного та/або місцевого бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;
- – пасивні доходи (відсотки банку за залишками на банківських рахунках);
- – кошти, отримані з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей ОСББ.
Крім поточних витрат, ОСББ може передбачити внески в капітальний чи резервний фонди. Адже ОСББ не має ресурсів на проведення ремонту даху, ремонту ліфтів, для проведення капітального ремонту тих чи інших конструкцій будинку. На жаль, капітальний ремонт – це не просто великі, а час від часу шалено великі витрати. І щоб їх понести і ОСББ, і збори співвласників мають прийняти відповідне рішення.
Світлана ПІКУЛА, член правління ГО «Ресурсний центр підтримки ОСББ Рівненщини»