Запроваджені через небезпеку поширення коронавірусу карантинні заходи по суті паралізували роботу багатьох рівненських дрібних підприємців. Адже тимчасова заборона низки видів діяльності позбавила їх будь-яких доходів, а в окремих випадках навіть зумовила збитки. Найболючіше карантин вдарив по тих, хто для своєї роботи орендує приміщення. Адже вони не можуть використовувати взяті в найм площі через встановлене табу на, скажімо, перукарські послуги, реалізацію товарів промислової групи, проведення спортивних занять, надання освітніх послуг тощо.
Аби хоч якось підтримати малий та середній бізнес міська влада Рівного звільнила на період активної фази карантину від плати за оренду комунального майна підприємців, які вимушено припинили виробничу діяльність у Рівному, а також власників рекламних білбордів – від плати за користування місцями, що перебувають у комунальній власності міста.
А як бути тим, хто орендує приміщення у приватних власників?
У понеділок, 30 березня Верховна Рада України проголосувала за закон про скасування орендної плати на час карантину.
Закон №3275 роз’яснює правила скасування орендної плати на час карантинних заходів та надзвичайної ситуації в Україні. Закон посилається на норму Цивільного кодексу України: в ст. 762 (ч.6) говориться, що від орендної плати будуть звільнені наймачі, «які не могли використовувати майно в силу обставин, за які вони не відповідають».
Насправді прийнятий закон залишив без відповіді чимало питань, які можуть призвести до конфліктів між орендарями та орендодавцями. Про це в коментарі «Слово і діло» розповів адвокат «Столичної колегії адвокатів» Геннадій Дубов.
Вже зараз цю норму законопроєкту трактують як звільнення наймачів від оренди за користування майном з моменту встановлення карантину Кабінетом міністрів 11 березня, до його завершення.
Як пояснив Геннадій Дубов, стаття 762 Цивільного кодексу, передбачає, що якщо з причин, не залежних від орендаря, він не може користуватися нерухомим майном, то він може не платити оренду за цей період.
«Ця норма все життя існувала, але нардепи чогось дописали до Перехідних положень Цивільного кодексу ще один пункт, що на час карантину орендар звільняється від орендної плати на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу, не змінивши й коми в цій нормі», – сказав юрист.
Геннадій Дубов звернув увагу, що тут не йдеться про форс-мажор, тому що обставини непереборної сили звільняють від відповідальності за порушення зобов’язань, але не звільняють від виконання самих зобов’язань. На підставі форс-мажору можуть бути виключені штрафи та пеня за прострочений платіж, але платити все одно треба.
«На місці орендаря я б тлумачив нову норму так, що карантин прирівняли до обставини, яка в будь-якому разі унеможливлює використання нерухомості, тому можна не платити за оренду. На місці орендодавця я б тлумачив абсолютно інакше: щоб звільнити орендаря від орендної плати, потрібно довести, що він реально не мав можливості користуватися нерухомістю. Повинна бути обставина, яка не дає можливості ні орендарю, ні власнику використовувати нерухомість. При цьому власник не зазнав збитків, тому що він і сам не міг би користуватися цією нерухомістю», – сказав юрист.
Виходить, що ця нова норма не звільняє від оплати орендної плати, але закладає конфлікт, тому що дає можливість орендарю на спекулятивні трактування.
За словами юриста, заплатити доведеться, якщо людина живе в орендованій квартирі або орендує приміщення під аптеку, продуктовий супермаркет, магазин, що торгує дистанційно і доставляє товар, і при цьому орендує склад, тобто – всім тим, хто може фактично використовувати приміщення. При цьому такі обставини, як падіння попиту та відсутність клієнтів, не звільняють від відповідальності за виконання зобов’язань про оплату оренди.
У Цивільному кодексі спочатку була і продовжує існувати норма, відповідно до якої орендар має право звертатися за зниженням орендної плати.
«За ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу наймач має право звертатися за зменшенням плати: якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість використання нерухомості істотно зменшиться. Наприклад, якщо я як адвокат орендую кабінет в офісному центрі та у зв’язку з тим, що через карантин стало менше клієнтів, я можу отримувати менше користі з цієї кімнати. Тоді я йду до орендодавця і прошу зменшити мені орендну плату на час існування таких обставин. Цей механізм продовжує діяти», – пояснив Дубов.
При цьому юрист зазначив, що в новій нормі вписали буквально: «з моменту встановлення карантину і до його завершення наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу». У свою чергу, ця стаття передбачає, що «наймач звільняється від плати протягом часу, за який він не може користуватися майном, коли воно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає».
Тобто, у принципі, в наймача не повинно бути фізичної та теоретичної можливості використовувати нерухомість.
«Карантин повинен повністю виключати можливість використання майна. Скажімо, ресторани, може, дійсно потрапили в таке становище, зважаючи на повну заборону їхньої діяльності. Іншим платити в будь-якому разі треба. Головна проблема полягає в тому, що законодавець прописав це настільки нечітко, що можливість подвійних тлумачень спричине конфлікти. Після подій 2014 року з’явилася велика судова практика, у тому числі щодо форс-мажору, і дуже рідко орендарі вигравали», – нагадав юрист.
Як виходити з цієї ситуації рівненським орендарям і орендодавцям? Мабуть, чинити по-людськи – шукати компроміси. Адже заручником ситуації опинилися обидві сторони: орендарі, які не можуть провадити свою підприємницьку діяльність, і орендодавці, які, можливо, живуть лише з доходів від здачі в найм приміщень.
Постійно бути в курсі новин Вам допоможе Telegram-канал газети «7 днів»