Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку вже давно для нас не «екзотика». Не відкрию Америку, якщо скажу, що співвласники повинні спільно і самостійно дбати про свій будинок, так само, як про свою квартиру.
Нагадаю, що найвищим керівним органом ОСББ є загальні збори. Отож саме колективне рішення більшості співвласників є обов’язковим для виконання. Усі добре розуміємо, що колективні рішення – це існування багатьох думок і поглядів, тому законодавець передбачив правління ОСББ. Правління ОСББ може бути обране навіть із сторонніх осіб, які не проживають у багатоквартирному будинку і не мають у ньому власності, тому загальні збори повинні дуже уважно підійти до обрання складу правління, щоб найбільш ефективно забезпечувати загальні потреби усіх співвласників.
Правління обирає зі свого складу голову, і саме голова стає тією особою, яка відповідає за фінансовий баланс ОСББ і технічний стан всього будинку. Оскільки ОСББ може бути створене у будинку, де є навіть три квартири, то постає питання: чи знайдеться серед співвласників такий лідер, який у свій вільний час зможе здійснювати забезпечення життєдіяльності будинку без оплати праці. Та навіть і у великих будинках з достатнім кошторисом знайти такого лідера важкувато. Тому співвласники мають можливість запросити керівника зі сторони.
Керівником ОСББ може бути особа зі сторони, яка є головою правління.
Співвласники на свої загальні збори запрошують сторонню особу, спільним рішенням обирають і до складу правління ОСББ. Відтак ця особа стає керівником із подальшою реєстрацією саме як керівника ОСББ. Звільнити такого очільника можна двома способами. Зокрема, рішенням правління ОСББ, обравши зі свого складу іншого члена правління, який має обов’язково зареєструвати себе як керівника ОСББ на підставі протоколу правління. Тоді така особа і надалі залишається у складі керівництва ОСББ. Другий спосіб – рішенням загальних зборів. при цьому можна виключити або ні колишнього керівника із складу правління.
- МОЗ затвердив новий COVID-протокол для закладів освіти
- Маски не допоможуть: відомий медик прогнозує наближення піку пандемії
У разі, якщо змінюється склад правління ОСББ, у реєстраційний орган потрібно подати два протоколи: протокол загальних зборів, де зазначений новий склад правління, і протокол нового складу правління про обрання голови правління із нових членів правління. Обрання голови правління загальними зборами є помилкою, яка призводить, по-перше, до подальших труднощів звільнення такого голови правління. Адже потрібно для звільнення голови, обраного загальними зборами, збирати нові загальні збори, на яких за відповідне рішення має проголосувати більшість. По-друге, можуть виникати труднощі при відкритті рахунків у банківських установах через відсутність саме протоколу засідання правління ОСББ про обрання голови правління.
Наступне. Голова правління є керівником ОСББ і може виконувати свої обов’язки безкоштовно у свій вільний час. Цей факт слід передбачити у статуті ОСББ. А у випадку, якщо положення вписане у статут, то вносити зміни в нього не потрібно. достатньо протокольного рішення загальних зборів про те, що голова правління ОСББ виконує свої обов’язки у свій вільний час без оплати. Якщо голова правління отримує заробітну плату, він стає найманим працівником. Заява про прийняття на роботу (чи звільнення) пишеться на ім’я правління ОСББ. Правління самостійно, протоколом, розглядає заяву, а за потреби збирає загальні збори співвласників і виносить питання про прийняття на роботу чи звільнення голови правління у порядок денний.
Ідемо далі. Керівництво ОСББ може здійснювати управлінська компанія.
У випадку, якщо загальні збори ОСББ більшістю голосів прийняли рішення про те, що господарське забезпечення ОСББ буде проводитись управлінською компанією, структура керівництва ОСББ зберігається.
Вищим керівним органом об’єднання співвласників є загальні збори. Загальним зборам підпорядкований виконавчий орган – правління ОСББ, а також голова правління, який зареєстрований керівником ОСББ.
Тепер про договірні відносини з управлінською компанією. Підписантом такого договору є голова правління, але обов’язково на підставі протоколу загальних зборів співвласників із рішенням більшості. У випадку підписання угоди про договірні відносини з управлінською компанією усі внески співвласників сплачуються на рахунки управлінської компанії.договори з надавачами послуг багатоквартирному будинку укладаються також із управлінською компанією.
Хочу також зауважити, що у будинках, де не створено ОСББ, процедура укладання договору з управлінською компанією аналогічна. Загальні збори співвласників більшістю голосів приймають рішення щодо обслуговування будинку управлінською компанією. На загальних зборах більшістю голосів обирають відповідальну особу для підписання угоди з управлінською компанією.
На сьогодні для виконання вимог законів України «Про ЖКП» та «Комерційний облік» загальні збори багатоквартирних будинків (байдуже, створено ОСББ чи ні) повинні більшістю голосів визначити тип договорів про надання комунальних послуг водо-, теплопостачання.
Якщо управителем є фізична особа, процедура прийняття рішення про обрання цієї фізичної особи управителем аналогічна. Договори з надавачами послуг для будинку укладає обрана фізична особа – управитель. Усі кошти співвласників надходять на рахунки фізичної особи – управителя, який відповідно сплачує з них податки у залежності до обраної системи оподаткування.
Розберемо детально ситуацію, якщо обслуговування ОСББ здійснюється фізичною особою.
Це найбільш поширена практика господарського забезпечення і потребує дотримання багатьох норм законодавства. Так-от: ОСББ має усі згадані вище керівні органи.
Загальні збори приймають рішення про те, щоб найняти на підставі договору фізичну особу, яка буде проводити обслуговування будинку, чітко визначене у договорі. Така фізична особа повинна мати на це право і передбачити види діяльності (кведи) у своїй реєстраційній виписці. У такому випадку внески співвласників сплачуються на рахунок ОСББ. Відносини з надавачами послуг (освітлення місць загального користування, технічного обслуговування ліфтів тощо) встановлюються прямими договорами з ОСББ. Особа, яка проводить обслуговування, отримує лише частину внеску за чітко визначені договором надані послуги.
Фізична особа, яка проводить обслуговування будинку, може бути лише на загальній системі оподаткування, або 3-й групі платника єдиного податку. Договір на обслуговування підписує голова правління.
Голова правління не може одночасно бути фізичною особою, яка здійснює таке обслуговування, як і не може надавати будь-які послуги ОСББ (наприклад, бухгалтерські);
– ОСББ має можливість накопичувати кошти на поточний чи капітальний ремонт.
Голова правління має можливість надати особі, яка обслуговує ОСББ, доручення на право проводити усі господарські і фінансові операції ОСББ, право зареєструватись підписантом. Але над цією можливістю потрібно дуже подумати саме на загальних зборах співвласників.
Консультації з питань, пов’язаних зі створенням і діяльністю ОСББ, можна отримати за телефонами громадської приймальні ГО «Рада голів ОСББ м. Рівне»:
096 137 80 17, 097 233 11 13.
Галина ПОХИЛЬЧУК, керівник ГО «Рада голів ОСББ м. Рівне»
Постійно бути в курсі новин вам допоможе Telegram-канал газети «7 днів»