Ресурсний центр підтримки ОСББ Рівненщини впродовж року проводив семінари та консультації щодо створення чи функціонування об’єднання співвласників багатоквартирного будинку у Рівному та області. Під час цих робочих зустрічей було почуто багато думок чи казок про діяльність ОСББ, які є далекими від істини.
Деякі з найбільш популярних міфів спробую спростувати.
Міф перший:
Держава змушує мешканців усіх багатоквартирних будинків створювати ОСББ.
Наше законодавство не містить вимоги, яка змушувала б жителів багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком. А саме:
- управління багатоквартирним будинком зборами співвласників;
- управління багатоквартирним будинком ОСББ;
- управління багатоквартирним будинком управляючою компанією чи керуючим – підприємцем.
Право вибору форми управління будинком залишається виключно за співвласниками. А це означає, що такий процес відбувається без втручання з боку органів державної влади або місцевого самоврядування. Однак тільки створивши ОСББ співвласники отримують можливість залучати кошти місцевих і державних програм на проведення капітальних ремонтів.
Міф другий:
ОСББ створюють виключно жителі багатоповерхівок. Власники магазинів, перукарень, кафе та інших суб’єктів господарювання, які розташовані в цих будівлях, до ОСББ не мають ніякого стосунку.
Згідно зі ст.6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ можуть створювати тільки власники квартир і нежилих приміщень, розташованих у будинку. А це означає, що власники магазинів, перукарень, кафе та інші суб’єкти господарювання, які здійснюють свою діяльність у багатоповерхівці, мають ті ж права, що і власники квартир. Вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, повинні в обов’язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об’єднання, прийняті в межах їх повноважень.
Міф третій:
Співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої квартири – їх передадуть банкам за неповернені кредити.
Суттєвою перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кошти. Зазвичай вони їх беруть на проведення капітальних ремонтів дахів, під’їздів, утеплення фасадів багатоповерхівок, встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон і дверей, на заміну електромереж тощо. ОСББ також використовують банківські кредити на закупівлю та монтаж індивідуальних теплопунктів і т. п. Однак кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичної застави або поручительства. А це означає, що приміщення, в тому числі і квартири, не закладаються, а тому не можуть відчужуватися в разі виникнення в ОСББ проблем за зобов’язаннями перед кредиторами. В ролі застави використовується банківський рахунок ОСББ. Такі умови детально виписуються в кредитному договорі між банком і об’єднанням.
Міф четвертий:
Мешканців будинків, де створені ОСББ, держава змушує утримувати і ремонтувати багатоповерхівки за свої кошти, натомість будинки, де немає ОСББ, будуть утримуватися і ремонтуватися за бюджетні кошти.
Жителі багатоквартирного будинку на правах власності володіють не тільки житловими або нежитловими приміщеннями, а також є співвласниками спільної сумісної власності. Зокрема, мова йде про сходи, ліфти, горища, підвали тощо. Тому їх обов’язок забезпечувати належний технічно справний стан будинку, якісно утримувати спільне майно. Це стосується однаково як співвласників ОСББ, так і жителів тих багатоквартирних будинків, які цього статусу ще не отримали. При цьому слід розуміти, що утримання багатоповерхівки – справа клопітна і дорога. У цьому сенсі співвласники ОСББ знаходяться в привілейованому становищі. На відміну від жителів багатоквартирних будинків, які не створили об’єднання співвласників, вони можуть скористатися програмами фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного і з місцевих бюджетів.
Міф п’ятий:
Не має сенсу створення ОСББ, якщо в багатоквартирному будинку мешкає велика кількість людей з низьким рівнем доходів. Ці люди не здатні взяти повноцінну участь в утриманні будинку через відсутність соціальних гарантій для них з боку держави, що значно підвищує відповідні витрати інших жителів.
ОСББ ніяк не впливає на кількість і розмір нарахованих співвласникам пільг і субсидій. Вони їх отримують на загальних підставах. І в цьому сенсі жителі багатоквартирних будинків, які зважилися на створення об’єднання, і ті, які досі не скористалися такою можливістю, знаходяться в однакових умовах.
Міф шостий:
Зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не тільки будинок, але й прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об’єднання. До того ж, прибудинковою територією можуть вільно користуватися жителі сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для паркування своїх автомобілів.
За кожним багатоквартирним будинком має бути закріплена і відведена прибудинкова територія. У більшості випадків вона має незначні розміри, а тому не створює великого фінансового навантаження на жителів.
- На Дубровиччині ремонтують 10-ти кілометрову дорогу
- Рівненщина отримала набори для ПЛР-діагностики COVID-19
- Великий вибір кліматичної техніки пропонують рівнянам
В Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. І це цілком логічно, тому що кожне місто має властиву тільки йому щільність забудови. Так, на заході України, де ми проживаємо, вона дуже висока, в центрі – помірна, а на півдні – незначна. Тому рішення про розмір прибудинкової території приймають органи місцевого самоврядування.
ОСББ може оформити прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Однак завжди слід пам’ятати, що оформлена у власність ОСББ прибудинкова територія не виділяється в натурі кожному співвласнику, а є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку. Всі рішення по ній приймаються загальними зборами. Вони можуть стосуватися і умов паркування автомобілів, власники яких живуть в сусідніх будинках.
Міф сьомий:
Жителі багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески на управління багатоповерхівкою.
Вирішення проблеми неплатежів в першу чергу покладається на голову правління ОСББ. Він повинен зустрічатися з боржниками і нагадувати їм про фінансові зобов’язання, які вони не виконують. А головне – голова правління об’єднання повинен щоразу підкреслювати, що всі співвласники будинку зобов’язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.
Міф восьмий:
Мешканцям одного багатоквартирного будинку не варто братися за створення ОСББ. Для них це справа виявиться дорогою і тому дуже невигідною. Тому ОСББ необхідно створювати на базі відразу кількох багатоповерхівок.
За загальним правилом, визначеним Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», в одному багатоквартирному будинку може створюватися тільки одне об’єднання. Однак стаття 4 цього ж закону дає можливість власникам квартир і нежитлових приміщень, розташованих в двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об’єднання. У разі створення об’єднання на базі двох або більше багатоквартирних будинків голосування співвласників здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.
Міф дев’ятий:
Жителі багатоповерхівки позбавлені будь-якої можливості контролювати роботу голови правління ОСББ і впливати на нього. А це створює передумови для різних фінансових зловживань. Як приклад, не виключається можливість привласнення головою правління ОСББ громадських коштів.
Всі рішення щодо поточної діяльності об’єднання, в тому числі і питання залучення та використання коштів, приймаються і контролюються його співвласниками. Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі в роботі статутних органів, створених відповідно до законодавства та статуту об’єднання. Відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевагу отримують ті рішення, які підтримує більшість співвласників. Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об’єднання і підзвітним загальним зборам. Зазвичай правління складається з кількох членів і голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ. Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть приймати рішення про залучення незалежного аудитора. Таким чином співвласники, яким небайдужа доля будинку і робота об’єднання, мають достатньо важелів впливу і контролю за діяльністю голови правління, виключає випадки присвоєння ними майна і коштів ОСББ.
Ігор ХАНЕНКО, член правління ГО «Ресурсний центр підтримки ОСББ Рівненщини»
Постійно бути в курсі новин Вам допоможе Telegram-канал газети «7 днів»